В Испании вступили в силу два закона — один с 1 октября, другой со 2 октября, — которые существенно расширяют права арендаторов и ограничивают возможности владельца распоряжаться своей квартирой. Теперь владельцу сложнее вернуть жильё себе, придётся заблаговременно предупреждать арендатора и во многих случаях платить ему компенсацию даже за законное нежелание продолжать договор.

Автоматическое продление договора

После минимального срока аренды — 5 лет, а если владелец юридическое лицо, 7 лет — договор может автоматически продлиться на такой же срок. Чтобы этого избежать, владелец должен уведомить об отсутствии желания продолжать договор не менее чем за шесть месяцев до окончания срока. Арендатору для аналогичного уведомления достаточно двух месяцев.

Компенсация за возврат квартиры

Если владелец надлежащим образом уведомляет об отсутствии желания продолжать договор, закон всё равно предусматривает компенсацию арендатору. Её размер — не менее эквивалента 12 месячных арендных платежей за аналогичное жильё, рассчитанных, если возможно, по государственной системе референтных цен. При этом компенсация не может быть меньше одного месячного арендного платежа за каждый год, который арендатор прожил в квартире.

Есть исключение: если квартира действительно необходима физическому лицу для собственного постоянного проживания или для определённых законом родственников, компенсацию можно не платить. Но если в течение трёх месяцев после возврата квартиры владелец фактически туда не переселится, арендатор получает право требовать компенсацию.

Новые обязательства владельца квартиры в Испании

Главные изменения для арендодавцев после принятия законов 1 и 2 октября

  • Уведомить об отсутствии продления договораза 6 месяцеварендатору для этого достаточно 2 месяцев
  • Минимальный срок аренды до автоматического продления5 лет7 лет, если владелец юридическое лицо
  • Компенсация арендатору за возврат квартирыот 12 месячных платежейне менее одного месячного платежа за каждый прожитый год
  • Исключение без компенсациипроживание владельца или родственниковнужно реально переселиться в течение 3 месяцев
  • Приостановление выселения уязвимых арендаторовдо 31 декабря 2030
  • Принудительное продление договорадо 2 летдля договоров, заканчивающихся до 31 декабря 2028

Обязательство переходит к новому владельцу

Продажа арендуемой квартиры сама по себе не лишает арендатора права на компенсацию. При установленных законом условиях это обязательство переходит к новому владельцу. То есть покупатель квартиры с арендатором, которого он хочет выселить, может быть обязан выплатить ту же компенсацию.

Защита уязвимых арендаторов и неуплата арендной платы

Для определённых законом категорий владельцев процедура выселения уязвимых арендаторов без альтернативного жилья может быть приостановлена до 31 декабря 2030 года. Отдельно предусмотрен механизм для выселения из-за неуплаты арендной платы: если арендатор является экономически уязвимым, а компетентная администрация не предоставила ему альтернативное жильё, администрация должна в течение двух месяцев выплатить владельцу сумму, необходимую для прекращения процедуры выселения.

Вхідні двері під'їзду житлового будинку в іспанському місті з поштовими скриньками

Принудительное продление ещё на два года

Для действующих договоров, срок которых заканчивается до 31 декабря 2028 года, арендатор может требовать чрезвычайного продления договора ежегодными периодами, максимум ещё на два года. Условие — арендатор своевременно платил и не имел просрочек в течение предыдущих восьми месяцев. По общему правилу владелец обязан согласиться, а условия действующего договора при таком продлении сохраняются.