В Іспанії набули чинності два закони — один з 1 жовтня, другий з 2 жовтня, — які суттєво розширюють права орендарів і обмежують можливості власника розпоряджатися своєю квартирою. Тепер власнику складніше повернути житло собі, доведеться завчасно попереджати орендаря і в низці випадків платити йому компенсацію навіть за законне небажання продовжувати договір.

Автоматичне продовження договору

Після мінімального строку оренди — 5 років, а якщо власник юридична особа, 7 років — договір може автоматично продовжитися ще на такий самий термін. Щоб цього уникнути, власник повинен повідомити про небажання продовжувати договір щонайменше за шість місяців до завершення строку. Орендарю для аналогічного повідомлення достатньо двох місяців.

Компенсація за повернення квартири

Якщо власник належним чином повідомляє про небажання продовжувати договір, закон усе одно передбачає компенсацію орендарю. Її розмір — щонайменше еквівалент 12 місячних орендних платежів за аналогічне житло, розрахованих, якщо можливо, за державною системою референтних цін. При цьому компенсація не може бути меншою, ніж одна місячна орендна плата за кожен рік, який орендар прожив у квартирі.

Є виняток: якщо квартира реально потрібна фізичній особі для власного постійного проживання або для визначених законом родичів, компенсацію можна не платити. Але якщо протягом трьох місяців після повернення квартири власник фактично туди не заселиться, орендар отримує право вимагати компенсацію.

Нові обов’язки власника квартири в Іспанії

Головні зміни для орендодавців після ухвалення законів 1 і 2 жовтня

  • Повідомити про непродовження договоруза 6 місяціворендарю для цього достатньо 2 місяців
  • Мінімальний строк оренди до автоматичного продовження5 років7 років, якщо власник юридична особа
  • Компенсація орендарю за повернення квартиривід 12 місячних платежівне менше однієї місячної плати за кожен прожитий рік
  • Виняток без компенсаціїпроживання власника або родичівтреба реально заселитися протягом 3 місяців
  • Призупинення виселення вразливих орендарівдо 31 грудня 2030
  • Примусове продовження договорудо 2 роківдля договорів, що закінчуються до 31 грудня 2028

Обов’язок переходить до нового власника

Продаж орендованої квартири сам по собі не позбавляє орендаря права на компенсацію. За встановлених законом умов цей обов’язок переходить до нового власника. Тобто покупець квартири з орендарем, який хоче його виселити, може бути зобов’язаний виплатити ту саму компенсацію.

Захист вразливих орендарів і несплата оренди

Для визначених законом категорій власників процедура виселення вразливих орендарів без альтернативного житла може бути призупинена до 31 грудня 2030 року. Окремо передбачений механізм для виселення через несплату оренди: якщо орендар є економічно вразливим, а компетентна адміністрація не надала йому альтернативне житло, адміністрація повинна протягом двох місяців виплатити власнику суму, необхідну для припинення процедури виселення.

Вхідні двері під'їзду житлового будинку в іспанському місті з поштовими скриньками

Примусове продовження ще на два роки

Для чинних договорів, строк яких закінчується до 31 грудня 2028 року, орендар може вимагати надзвичайного продовження договору щорічними періодами, максимум ще на два роки. Умова — орендар справно платив і не мав прострочень протягом попередніх восьми місяців. За загальним правилом власник зобов’язаний погодитися, а умови чинного договору під час такого продовження зберігаються.